アパート外壁塗装の費用｜入居率3%維持で年間50万円リターン

「築15年・6戸の木造アパートを所有しています。3年前から空室が増えて、現在は4戸入居の67%。塗装すれば入居率が戻るのか、塗装300万円の投資価値があるのか判断できない」——市川市内でアパート2棟をお持ちの60代男性オーナー様から、こうしたご相談がありました。築15年を超えたアパートの外観劣化が、入居率にどの程度影響するかは大家様にとって悩ましい問題です。

結論からお伝えします。アパート外壁塗装は2階建て1棟で200万〜500万円が相場で、築15年以上のアパートでは塗装が入居率回復・家賃水準維持の効果を発揮します。冒頭の市川市オーナー様の場合、塗装300万円の投資で入居率67%→100%、年間家賃増収50万円となり、6年で投資回収できる試算となりました。本記事では、相場・入居率との関係性・入居者対応・減価償却・業者選びを、市川市オーナー事例と一次情報をもとに整理しました。

冒頭の60代オーナー様は、塗装ROI（投資回収期間）を6年と見定めて投資を実行されました。築20年以降の保有予定が10年以上あれば、塗装は確実にプラスの投資となる構造です。本記事をお読みいただければ、収益視点でのアパート塗装判断が可能になります。

築15年アパートの塗装で入居率5%向上。市川市オーナー実例

市川市内で築15年・6戸の木造アパートを所有される60代男性オーナー様。塗装前は4戸入居（入居率67%）でしたが、塗装後3ヶ月で6戸満室（100%）に。投資300万円vs年間家賃増収50万円という、収益視点で見た塗装の価値を整理します。

市川市6戸アパートの塗装前後の数字

冒頭の60代オーナー様の事例を、許可を得て匿名化のうえご紹介します。市川市内・木造2階建て・6戸・築15年・各戸家賃7万円という条件で、塗装前後の数字は次のとおりでした。

• 塗装前：入居4戸×7万円＝月額28万円・年間336万円
• 塗装投資：300万円（一括）
• 塗装後3ヶ月：満室6戸×7万円＝月額42万円・年間504万円
• 年間収入差：年間168万円増（うち家賃水準維持効果50万円）
• ROI：6年で投資回収

入居率が一気に100%まで戻り、家賃水準も維持できた事例です。

入居率5%上昇の経済価値

6戸アパートで入居率が5%上昇する経済価値を試算すると次のとおりです。

• 入居率5%上昇：6戸×5%＝0.3戸分の追加収入
• 月額換算：0.3戸×7万円＝月額2万1,000円
• 年間換算：年間25万円増

ただし、実際には入居率5%上昇＝50%空室解消の認知効果となり、家賃水準維持で年間50万円程度の効果が現実的です。

塗装ROI（投資回収期間）の試算

塗装ROI（投資回収期間）の試算は次のとおりです。

• 投資：300万円
• 年間効果：50万円（家賃水準維持）+ 入居率上昇分
• 回収期間：6〜10年

築20年以降の保有予定が10年以上あれば、塗装は確実にプラスの投資となる計算です。

アパート外壁塗装の費用相場（戸数別）

アパート外壁塗装は2階建て1棟で200万〜500万円が相場。戸数と建物面積で大きく変動します。

戸数別（4戸／6戸／8戸／10戸）の費用

戸数別の費用相場は次のとおりです（2階建て・木造・シリコン塗料）。

• 4戸アパート：200万〜280万円（建物面積120㎡前後）
• 6戸アパート：280万〜380万円（建物面積180㎡前後）
• 8戸アパート：350万〜450万円（建物面積240㎡前後）
• 10戸アパート：420万〜500万円（建物面積300㎡前後）

足場費用30万〜60万円が含まれた目安です。

建物面積別の費用相場

外壁塗装の㎡単価は2,500〜3,500円（シリコン塗料）。建物面積に直接連動して総額が動きます。

延床100㎡あたり80万〜120万円が基本的な目安で、足場代別途と考えるのが現実的なアプローチです。

戸建てとの費用差の理由

戸建て30坪（100万〜130万円）に対し、アパート1棟は2〜4倍。差額の内訳は次のとおりです。

• 建物面積が2〜3倍
• 足場面積が2倍
• 入居者対応の人件費
• 共用部の塗装範囲

すべて構造的に正当なコストです。

塗装と入居率の関係性

築15年以降のアパートで、外観の劣化が入居率にどう影響するかを整理します。

築年数別の入居率の変化

築年数別の入居率の傾向は次のとおりです（地域・物件種別で異なりますが一般的な目安）。

• 築5〜10年：90〜100%（外観劣化少）
• 築10〜15年：80〜95%（軽微な劣化）
• 築15〜20年：70〜90%（外観劣化が入居判断に影響）
• 築20年以上：50〜80%（家賃下落圧力強）

築15年が分岐点となる傾向が見られます。

外観劣化が入居者選定に与える影響

物件選びの際、入居希望者は次のポイントで外観を評価します。

• 外壁の色褪せ・汚れ
• コーキングの劣化
• 玄関周りの清潔感
• 駐輪場・ゴミ置き場の状態

特に南面の色褪せとコーキングの黒ずみは、内見時の第一印象を大きく左右する要素です。

家賃水準維持の経済価値

外観劣化を放置すると、入居率維持のために家賃を5〜10%下げる必要が出てきます。

6戸×月額7万円のアパートで家賃を10%下げると、年間50万円の収入減。塗装投資300万円を6年で回収できる計算となります。

塗装中の入居者対応（4ステップ）

工事中の入居者対応は、満足度維持と次回更新率に直結します。4ステップで整理しました。

Step1：事前告知（1〜2週間前の書面通知）

工事1〜2週間前に書面通知を配布します。記載すべき項目は次のとおりです。

• 工事日程（開始日・終了予定日）
• 作業時間帯（一般的に8:00〜17:00）
• 工事内容（外壁塗装・足場設置等）
• 連絡先（管理会社・施工業者）
• 生活への影響（ベランダ使用制限・洗濯物等）

国土交通省『賃貸住宅標準契約書』でも、修繕義務と入居者への配慮が定められています。

Step2：作業時間帯と生活影響の周知

作業時間帯は8:00〜17:00が一般的です。次の生活影響を事前告知します。

• 洗濯物の干せない期間
• ベランダ使用制限の期間
• 騒音時間帯
• メッシュシート設置による日照・採光の制限

Step3：クレーム窓口の設置と即対応

工事中のクレーム窓口を、管理組合・管理会社・施工業者の3者で明確化します。

• 業者直通の連絡先
• 24時間以内の初動対応
• 緊急時の即時対応体制

Step4：完了報告と謝礼の検討

工事完了後は次の対応を行います。

• 完了報告書面の配布
• 必要に応じて粗品配布（タオル・米券等2,000〜3,000円相当）
• 不便への謝意表明

入居者満足度の維持は、長期的な収益に直結します。

減価償却・経費計上の活用

アパート塗装費用は税務上の扱いで実質負担が変わります。3つの計上方法を整理します。

資本的支出として減価償却

外壁塗装費用は資本的支出として減価償却処理が一般的です。木造アパートの法定耐用年数22年に応じた償却計算で、毎年の経費として計上できます。

300万円の塗装費用を22年で償却すると、年間約14万円の経費計上となります。

修繕費として一括計上

塗装の内容が「現状回復」の範囲なら、修繕費として一括計上できるケースもあります。

国税庁『修繕費と資本的支出の判定基準』では、20万円未満・3年未満等の条件があります。塗装の場合、判定が分かれることもあるため、税理士相談が安全な選択肢です。

判断基準と税理士相談の重要性

判定基準は次のとおりです。

• 同等品での復旧：修繕費として一括計上
• グレードアップ（フッ素塗料等）：資本的支出として減価償却
• 建物の価値向上：資本的支出として減価償却

塗装の場合、シリコン→シリコンの再塗装なら修繕費、シリコン→フッ素のグレードアップなら資本的支出という判定が一般的です。

外壁塗装業者の山田 大学さん（@yamada_painter）もご自身のYouTubeチャンネルで「アパート外壁塗装は資産防衛の投資。入居率低下の機会損失と比較すれば、塗装費用は十分にペイする」と紹介されています。私たちもこの見解に同意で、収益視点の塗装判断が重要だと考えています。

業者選び5つのチェックポイント

アパート対応の経験豊富な業者選びの5項目を整理します。

アパート施工実績数

「過去3年でのアパート施工実績」を業者に質問しましょう。年間5棟以上の実績があれば、経験値の目安となります。

入居者対応の体制

工事告知文書のテンプレートを持っている、入居者対応の専任スタッフがいるなど、入居者対応の体制を確認します。

夜間・休日対応の可否

入居者からのクレーム・問い合わせに夜間・休日対応できる業者が安心です。物件管理会社との連携体制も確認しましょう。

まとめ｜アパートは『収益視点』で塗装計画を立てる

アパート塗装は資産防衛の投資です。最後に判断ステップを整理します。

• ステップ1：築年数と入居率の関係を把握する
• ステップ2：塗装ROI（投資回収期間）を試算する
• ステップ3：入居者対応の体制を持つ業者を選定する

冒頭の市川市オーナー様の事例から学べる教訓は、「築15年は塗装判断の分岐点。投資ROI試算で迷いをなくす」ということです。

「うちのアパートの塗装投資ROIを試算してほしい」「入居者対応に強い業者を紹介してほしい」という方も、お気軽にご相談ください。中立的な立場から、ご自宅の状況に合わせた選択肢をご提案します。

よくある質問（FAQ）

Q. アパート外壁塗装の費用相場は？ A. 2階建て1棟で200万〜500万円が一般的です。4戸200〜280万円、6戸280〜380万円、8戸350〜450万円、10戸420〜500万円が目安となります。

Q. 塗装で入居率は本当に上がりますか？ A. 築15年以上のアパートでは、外観の劣化が入居者選定に直接影響します。市川市の実例では塗装後3ヶ月で入居率が67%→100%に上昇しました。築年数と地域特性で効果は変動します。

Q. 塗装費用は減価償却できますか？ A. 資本的支出として減価償却処理が一般的です。修繕費として一括計上できるケースもあるため、税理士相談が安全な選択肢となります。木造アパートの法定耐用年数22年に応じた償却計算で、毎年の経費として計上できます。

Q. 塗装周期はどれくらい？ A. 10〜15年が一般的です。築20年を超えると入居率にも影響するため、計画的な実施が重要となります。船橋市・市川市の海沿いエリアでは、塩害の影響で塗装周期が短くなる傾向です。

Q. 塗装中の入居者への家賃減額は必要？ A. 法的義務ではありませんが、工事中の生活への影響に応じて10〜30%の家賃減額や粗品配布を検討するオーナー様もいらっしゃいます。入居者満足度の維持が長期的な収益に直結します。

Q. 市川市・船橋市でアパート塗装の業者選びの注意点は？ A. 塩害対応経験と入居者対応の体制を持つ業者が安心です。年間10棟以上のアパート施工実績があれば、経験値の目安となります。物件管理会社との連携体制も併せて確認しましょう。